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——日本天天“蒋”【2月1日（星期日）篇】
安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！公元761年，被后人称为中国唐代“诗圣”的杜甫老先生，遭遇了一个很悲催的秋夜。因战乱流离至成都的他，求爷爷告奶奶才借钱盖起了一座茅草屋。结果，一场大风雨把茅草全给卷走，杜甫一家只好在狂风暴雨中望天，度过了一个难堪的不眠之夜。老泪纵横的他百感交集，写下了《茅屋为秋风所破歌》这首不朽的诗篇。
1000多年后，不少中国人依然“望房兴叹”。“砖家”们抛出了很多原因：中国人住房意识落后、房需强劲、人多地少……。这些理由不无道理，但老实说，住房资源配置不合理、投机盛行，也是加剧住房紧张的重要原因。
一边是黑灯瞎火、无人居住的成片高级住宅楼，一边是让人无奈的“蜗居”。畸形投机吹出的泡沫，毫无疑问会加重房产市场崩盘的风险。“土豪”们如购买收藏品一般“囤房子”，而不少普通民众倾尽积蓄也难有方寸之地。房子作为一种类似于粮食、衣服的生活必需品，必须要有合理的制度安排，应该保证正常收益，但不能彻底成为投机品，否则很多人真会被“埋在春天里”。
人口密度超过中国的日本，在经历了上世纪90年代房地产泡沫破灭的惨痛教训后痛定思痛，下重手压抑畸形的投机需求，有着严密的制度安排，让房地产市场逐渐回归正常轨道。
如今，日本人很少在35岁前购买住房。这里面当然有住房意识“先进”的因素，但不存在“房子暴涨，越来越买不起”的焦虑感，也是日本人不急着买房的重要原因。
总体来看，上世纪90年代后日本对房地产市场的调控，主要是牢牢把握了住房的流转环节和保有环节。
日本与中国做法有所不同，是轻交易税重所得税。这样既方便了居民改善住房、正常投资的需求，又能精准打击投机购房。为应对城市化加速、大量人口进入大城市的情况，日本实行土地、房屋转让所得利润全部纳入个人课税条款，而最高税率为50%。后来经过两次上调，转让房屋所得利润的最高税率达75%。这样就使得投资房地产可以获得20%左右稳定的收益，但频繁炒作的“短线投机”却会得不偿失。
在保有环节，日本规定对“敷地面积”（近似中国除公摊面积外的建筑面积）120平米以下的自用住宅适用0.7%的优惠固定资产税率，对超过120平米以上的部分及家庭拥有多套房实行两倍即1.4%的税率，各地方政府还可根据财政状况上调税率最高至2.1%。日本税法规定，房屋租金扣除必要费用后的收入，全部适用个人综合所得累进税率。日本房屋出租的收益公开透明，一般与房地产公司签订长期合同保证稳定收益，基本不受房地产市场波动影响，这与中国出租房屋简单按租金20％的比例收税，房东一年三个价截然不同。
不言而喻，在日本以公平原则调控住宅市场的制度安排下，投机需求受到沉重打击，同时铺张奢华型需求也受到极大压制，使住房资源及收益较为均等、稳定地分布在广大居民中间。遗产税的制度安排，还引导继承父母房产的子女卖掉多余住房，以避免继承和保有多余房产时的高额税收，这就更进一步节省和释放了住房资源。
相比之下，中国长期以来房产实际上既无保有税也无遗产税。房产的增值部分集中在固定人群手中，社会财富流动被固化，成为中国贫富差距扩大的主要推手之一。而在日本的税收制度下，这个差距被大大挤压，民众通过房地产市场获得的是稳定、均等的收益。其实，与房价不断暴涨后有价无市、面临暴跌的巨大风险相比，踏踏实实地获得安全且持续的收益又有什么不好呢？■
2015-02-01 06:39:04
