Tuy nhiên những nội dung “nóng” như thu hồi đất, bồi thường, định giá đất… vẫn chưa thực sự thuyết phục, thậm chí còn có kiến nghị tiếp tục lùi thời điểm thông qua vào kỳ họp sau (kỳ họp thứ 7).
Trách nhiệm cá nhân ?
Ông Trương Văn Vở – Ủy viên UB Tài chính, Ngân sách của Quốc hội: Cần quy định rõ trách nhiệm cá nhân để khắc phục có hiệu quả 4 sai phạm phổ biến hiện nay là sai quy hoạch, sai mục đích sử dụng, sai trình tự thủ tục, sai thẩm quyền.
Về trình tự, thủ tục thu hồi đất, điểm mới trong dự án luật lần này đã quy định rõ như thu hồi đất chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành kết cấu hạ tầng đồng bộ các khu tái định cư. Tuy nhiên, tôi đề nghị cần phải quy định rõ về cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư để thu hồi đất tại Điều 62. Theo dự án luật, cấp thẩm quyền quyết định đầu tư làm căn cứ thu hồi đất chỉ mới quy định ở một số nội dung cho Quốc hội, cho Thủ tướng Chính phủ, cho Chủ tịch UBND tỉnh. Nhưng ở các Điểm a, b, c, d ở Khoản 1 Điều này lại bỏ ngỏ, không rõ cấp nào quyết định để làm căn cứ thu hồi đất. Cần bổ sung quy định rõ về trách nhiệm cá nhân người đứng đầu chính quyền các cấp trong công tác thu hồi đất ở Điều 66, bởi vì trong thực tiễn đòi hỏi khối lượng quyết định thu hồi đất là rất lớn. Nếu quy định thẩm quyền UBND (tỉnh và huyện) sẽ là áp lực lớn cho chính quyền địa phương. Việc quy định rõ trách nhiệm cá nhân sẽ khắc phục có hiệu quả 4 sai phạm phổ biến hiện nay là sai quy hoạch, sai mục đích sử dụng, sai trình tự thủ tục, sai thẩm quyền.
Đối với vấn đề xử lý giải quyết trường hợp chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, TP trực thuộc TƯ trong nội dung dự án luật đã quy định thời gian 60 ngày trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, UBND phải gửi dự thảo, bảng giá đất đến cơ quan chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định. Tôi đề nghị cân nhắc, xem xét, xử lý lại theo hướng trước khi xây dựng giá đất giáp ranh các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cần chủ động xác định, thống nhất trước. Trường hợp không thống nhất được mới báo cáo cơ quan chức năng trình Thủ tướng Chính phủ quyết định thay cho phải chờ đợi trước khi trình Hội đồng nhân dân các cấp thông qua bảng giá đất.
Thiếu thực tế
Ông Huỳnh Nghĩa: Phó Trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP Đà Nẵng: Việc không cho phép chia lô bán nền hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn và sở thích của người dân.
Định giá đất là vấn đề cực kỳ nhạy cảm, phức tạp, trực tiếp liên quan đến lợi ích của nhà nước, DN và hàng triệu người dân. Điểm e, Khoản 1, Điều 112 đề ra nguyên tắc giá đất do nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường vẫn chưa đảm bảo tính rõ ràng và minh bạch vì giá đất trên thị trường không ổn định, luôn thay đổi, thậm chí có thời điểm giá đất thay đổi từng ngày. Do đo, việc xác định thế nào là phù hợp với giá thị trường hoàn toàn mang tính chủ quan, khái niệm giá đất phổ biến cũng rất mơ hồ và khó xác định đâu là giá chuẩn.
Nhiều nơi khung giá đất do nhà nước quy định không đúng với thị trường cao ốc văn phòng cho thuê quận 1 trung tâm thành phố, giá đền bù chưa sát với giá “tiền tươi, thóc thật” mà người dân bán đất. Tôi đề nghị cần nói rõ khái niệm giá đất thị trường có biến động lớn tại Khoản 1, Điều 113. Cần phải quy định ngay trong luật trường hợp giá đất trên thị trường biến động bao nhiêu phần trăm thì được phép điều chỉnh khung giá đất nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch.
Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư kinh doanh nhà ở, nghiên cứu quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 194, tôi thấy Ban soạn thảo tiếp thu và thiết kế theo hướng các dự án đầu tư kinh doanh nhà ở không được phân lô bán nền. Tôi cho rằng đây là quy định thiếu thực tế và không khả thi, dễ dẫn đến đóng băng thị trường bất động sản. Bởi lẽ trong một số dự án nhà ở đô thị thường có phân khu chức năng, có khu dành để xây dựng khu chung cư, có khu để xây dựng biệt thự, có khu phải chia lô để bán cho người dân xây dựng nhà ở theo ý muốn của mình, đương nhiên phải tuân thủ theo nguyên tắc, theo quy hoạch, đảm bảo phù hợp với kiến trúc chung. Do đó việc không cho phép chia lô bán nền hoàn toàn không phù hợp với thực tiễn và sở thích của người dân.
Lùi thời gian thông qua
Ông Phạm Xuân Thường – Ủy viên UB Tư pháp của Quốc hội: Dự thảo Luật đất đai còn rất nhiều nội dung cần phải điều chỉnh, tôi đề nghị Quốc hội nghiên cứu có thể thông qua dự án luật này vào kỳ họp thứ 7.
Nước ta là nước nông nghiệp, dân số tăng mỗi năm khoảng 1 triệu người và nếu tính từ năm 1993 lại đây đã có 20 triệu người tăng thêm. Trong số này, 70% sống bằng nông nghiệp, tức có khoảng 14 triệu người trực tiếp sản xuất hoặc sống dựa vào nông nghiệp. Trong số 14 triệu người này chỉ có 4,2 triệu người thừa kế quyền sử dụng đất nông nghiệp từ ông bà, cha mẹ, còn lại 9,8 triệu người không có đất hoặc thiếu đất sản xuất. Con số này sẽ là 33,8 triệu sau 50 năm nữa. Vậy có chuyển hết họ sang công nghiệp dịch vụ được không, họ làm gì để sống?
Vì vậy, thứ nhất, Quốc hội cần xây dựng chính sách địa tô với mỗi loại đất đai cho phù hợp theo nguyên tắc bất kỳ ai (trừ những người thuộc diện chính sách được miễn) đã sử dụng đất đai, sử dụng tài sản của toàn dân phải có nghĩa vụ nộp tiền thuế đất để lợi ích mà đất đai mang lại thì mọi thành viên trong xã hội được hưởng lợi, không chỉ có người có đất hiện nay.
Thứ hai, đối với đất sản xuất nông nghiệp, hạn chế quyền thừa kế, tặng, cho và kiểm soát chặt chẽ quyền chuyển nhượng cơ bản, chỉ được quyền góp vốn sản xuất kinh doanh, quy định trong luật tạo hành lang pháp lý cho chính quyền địa phương, cụ thể là chính quyền cấp xã trên cơ sở thỏa thuận của cộng đồng dân cư, cứ 5 năm một lần tiến hành điều chỉnh đất từ người đã chết, người không còn nhu cầu sản xuất hoặc trực tiếp giao cho người không có đất hoặc đưa vào đất công ích và cho chính người đang quản lý thuê lại nếu họ có yêu cầu. Hiện chưa có hành lang pháp lý nhưng ở một số nơi đã tự làm được…
Ngoài ra, tôi thấy dự thảo Luật đất đai còn rất nhiều nội dung cần phải trao đổi, cần phải điều chỉnh và với thời gian từ nay đến cuối kỳ họp còn rất ít, vì vậy tôi đề nghị Quốc hội nghiên cứu có thể thông qua dự án luật này vào kỳ họp thứ 7.
Còn nhiều bất cập
Ông Trần Văn Độ – Ủy viên UB Pháp luật của Quốc hội: Dự thảo luật hầu như chưa có quy định để thu hẹp và xóa bỏ tình trạng hai giá đất nhằm khắc phục tình trạng không công bằng giữa người có đất bị thu hồi và những người có đất thương mại.
Nghị quyết Trung ương 6 đã có những định hướng rất đúng đắn trong chính sách về giá đất và định giá đất: Giá đất do nhà nước quy định phù hợp với cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước; cơ quan tham mưu định giá đất và cơ quan thẩm định giá đất là hai cơ quan độc lập…
Tuy nhiên, khi nghiên cứu dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này, chúng tôi thấy những quan điểm chỉ đạo của Trung ương và những bất cập về định giá đất trong thực tiễn vẫn chưa được giải quyết toàn diện, triệt để. Có thể có mấy điểm:
Thứ nhất, chính sách hai giá đất vẫn còn quá bất hợp lý, dự thảo luật hầu như chưa có quy định để thu hẹp và xóa bỏ tình trạng hai giá đất để khắc phục tình trạng không công bằng giữa người có đất bị thu hồi và những người có đất thương mại.
Thứ hai, chưa có một quy định thật cụ thể thể hiện giá đất được định giá phù hợp với cơ chế thị trường ? Chúng ta vẫn loay hoay phù hợp với giá thị trường, với ngang bằng với giá thị trường… Nhưng thực ra, đến giờ chúng tôi vẫn chưa xác định được thế nào gọi là phù hợp với cơ chế thị trường.
Thứ ba, tôi đồng ý quan điểm giao cho nhà nước mà cụ thể là UBND cấp tỉnh có quyền quyết định giá đất. Nhưng trong dự thảo lại không hề thấy bóng dáng của quy trình định giá đất, không có quy định về cơ quan tham mưu đặc biệt là cơ quan thẩm định giá đất độc lập. Việc luật giao cho UBND cấp tỉnh, vừa có thẩm quyền thu hồi đất, vừa có thẩm quyền định giá đất, tức là “vừa đá bóng, vừa thổi còi” mà không quy định các cơ chế độc lập lẫn nhau trong tham mưu, thẩm định thu hồi đất và định giá đất thì rất khó được sự minh bạch, rõ ràng, công khai, công bằng như chúng ta mong muốn.