“Thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% có thể tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng” – Ông Lê Hoàng Châu.

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư 36 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chính thức có hiệu lực kể từ ngày 1/2/2015. Mới đây, NHNN cũng đã cho ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với những nội dung đáng chú ý.

Theo đó, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: Ngân hàng thương mại là 40%; chi nhánh ngân hàng nước ngoài là 40%.

Bên cạnh đó, NHNN cũng đã xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh BDS” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%”.

Giải trình về việc sửa đổi liên quan đến vấn đề trên, NHNN cho biết nhằm điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS­.

Liệu việc sửa đổi Thông tư 36 mới đây tác động tiêu cực như thế nào đến thị trường BĐS?

Về thay đổi hệ số rủi ro các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, NHNN lý giải, việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% nhằm phát đi tín hiệu đối với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Về phía Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), hiệp hội cho biết, tính đến cuối năm 2015 thì tổng tài sản toàn hệ thống tăng trưởng 12,35% so với đầu năm, đạt 7.319.317 tỷ đồng. Trong đó, các Ngân hàng thương mại Nhà nước (NHTMNN) tăng 16,6% lên 3.303.995 tỷ đồng và Ngân hàng thương mại cổ phần (NHTMCP) tăng 8,9% lên 2.928.146 tỷ đồng. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các công ty tài chính/cho thuê tài chính 27,9%, đạt 87.841 tỷ đồng tổng tài sản có. Vốn tự có của toàn hệ thống cũng tăng 16,4% so với đầu năm lên 578.020 tỷ đồng. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu toàn hệ thống đạt 13%. Tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống là 31%. Được biết, trong năm 2015 vừa qua, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS thành phố chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại khá hoặc cao cấp, thấp hơn rất nhiều so với thời điểm “bong bóng” BĐS năm 2007.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết: “Thị trường BĐS nước ta đang phụ thuộc lớn vào 2 nguồn vốn là nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Trong đó, nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn lại có nguồn gốc từ tín dụng ngân hàng. Thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán… Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn”.

Ông Châu cho biết thêm, ở nước ta, nếu được vay trung hạn hoặc dài hạn thì lãi suất cao hơn lãi suất vay ngắn hạn trong khi ở các nước khác thì ngược lại. Mặt khác, tuy là nguồn vốn huy động ngắn hạn với mỗi tài khoản là ngắn hạn nhưng thực tế thì số dư của tổng số các tài khoản huy động vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng thương mại lại chiếm một tỷ lệ tương đối ổn định. Mà ở tầm quản lý vĩ mô, NHNN có đầy đủ thông tin để đưa ra trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn một cách hợp lý nhất trong từng giai đoạn nhất định, mà vẫn đảm bảo an toàn hệ thống tín dụng và sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn, đi đôi với kiểm soát, xử lý nghiêm các tổ chức tín dụng vi phạm.

“Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36 theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS từ 150% lên 250% thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhấn mạnh.

Ngọc Diễm