Trong giai đoạn bất động sản đang khó khăn khi hàng nghìn công trình rơi vào tình trạng xây dựng dở dang vẫn có không ít dự án dù đã hoàn thành vẫn không thể đưa vào sử dụng vì những tranh chấp lợi ích.

Theo các chuyên gia, hơn lúc nào hết, các bên cần thận trọng khi thực hiện các cam kết theo chế độ thoả thuận và cơ quan Nhà nước cần thanh tra, giám sát để giải quyết mâu thuẫn, tránh gây lãng phí khi công trình đã hoàn thành.

“Mèo nào cắn mỉu nào?”

Thời gian qua, giới bất động sản trong nước đang đổ dồn sự chú ý về những lùm xùm giữa công ty Điện tử Hà Nội (Hanel) và công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Sông Hồng (SongHongland). Chuyện xảy ra tại dự án nhà cao tầng và văn phòng cho thuê Thành Công 2 (165 Thái Hà, Hà Nội). Khi mà mọi công việc bồi thường đã hoàn tất, tòa nhà cao chọc trời vừa hoàn thành thì công ty Hanel đã có yêu cầu khác với thỏa thuận ban đầu. Chính việc này đã đẩy hơn 1.300m2 sàn của tòa nhà này bỏ không suốt 9 tháng qua.

Năm 2013, dự án nhà ở cao tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho thuê Thành Công 2 trước đây được UBND TP. Hà Nội giao cho công ty Hanel làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, dự án đã không thể triển khai. Vì vậy, công ty Hanel đã quyết chuyển nhượng dự án cho Tổng công ty Sông Hồng và được TP. Hà Nội chấp thuận.

Hàng nghìn m2 sàn vẫn chưa được sử dụng vì tranh chấp.

Sau này, SongHongland đã ký biên bản thỏa thuận với Hanel về việc giải quyết quyền lợi của Hanel tại dự án. Tuy nhiên, theo đại diện của công ty Sông Hồng, từ khi công trình đưa vào sử dụng từ tháng 1/2013, ban quản lý dự án đã nhiều lần gửi công văn yêu cầu công ty Hanel đến ký hợp đồng thuê diện tích sàn thương mại như đã thỏa thuận, nhưng Hanel tìm cách trì hoãn không ký hợp đồng.

Ở bên kia “chiến tuyến”, công ty Hanel đã chính thức đăng đàn “tố” SongHongland có hành vi gian dối, lừa đảo. Đại diện công ty này khẳng định, những hành vi vi phạm nghiêm trọng của công ty cổ phần địa ốc Sông Hồng đã buộc Hanel phải đặt ra vấn đề là những cam kết trước đây mà đại diện là một số cán bộ của Sông Hồng chỉ là hành vi gian dối nhằm lừa gạt tập thể cán bộ, công nhân viên của Hanel…

Theo Hannel, khi ký vào bản chuyển nhượng chủ đầu tư dự án, công ty Sông Hồng “hứa” sẽ dành quyền ưu tiên cho Hanel được quyền mua ưu đãi 20 căn hộ theo giá dự án và 30 căn hộ theo giá đảm bảo kinh doanh. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành, công ty Sông Hồng đã bán cho Hanel các căn hộ có giá bằng với giá thị trường chứ không phải giá dự án, ưu đãi như văn bản đã cam kết. Chưa dừng lại ở đó, ban quản lý dự án đã gửi Hanel công văn số 105/BQLDATH phủ nhận cam kết về việc dành cho cán bộ công nhân viên quyền mua 50 căn hộ theo giá ưu đãi.

Theo các chuyên gia bất động sản, sự việc này khúc mắc ở chỗ, trong khi Hanel yêu cầu SongHongland phải thực thi cam kết bán 50 căn hộ theo giá ưu đãi thì Sông Hồng lại yêu cầu công ty Điện tử Hà Nội thực hiện biên bản thỏa thuận về đầu tư trước đó. Chính biên bản ký tắt đã phát sinh ra tranh chấp giữa hai công ty này.

Trước đó, trên cả nước cũng ghi nhận không ít các đại gia trắng tay vì những bản hợp đồng ký theo kiểu “đi đêm”. Chắc ai cũng sẽ nhớ vụ kiện tụng lịch sử trong “làng” đại gia mới đây. Hai tập đoàn Y dược Bảo Long và Bảo Sơn đã tố cáo nhau ra công an vì một bản hợp đồng ký tay trị giá cả trăm tỷ đồng. Hậu quả của vụ việc này, một chủ tịch tập đoàn đã tay trắng và chuẩn bị hầu tòa vì sử dụng tài sản trái phép. 

Rủi ro vì “đi tắt”

Trao đổi với PV, luật sư Bùi Đình Ứng, đoàn Luật  sư Hà Nội cho biết: “Tôi cũng theo dõi thường xuyên vụ lùm xùm giữa công ty Điện tử Hà Nội và Tổng công ty Sông Hồng tranh chấp dự án nhà ở cao tầng I1, I2, I3 và văn phòng cho thuê Thành Công 2. Theo quan điểm của tôi, nguyên nhân xảy ra sự cố này xuất phát từ mâu thuẫn về mặt lợi ích của các nhà đầu tư. Có thể nói rằng, trước khi xây dựng, cả hai bên đã bỏ qua một số vấn đề quan trọng.

Tôi được biết, trước đây, hai bên đã từng ký một biên bản thỏa thuận về vấn đề giải quyết quyền lợi của công ty Hanel về dự án nêu trên. Tuy nhiên, biên bản thỏa thuận này đến nay, tôi vẫn chưa tiếp cận được nên chưa thể khẳng định bên nào sai, bên nào đúng. Nhưng, có một điều là nếu trong biên bản ấy, hai bên ký có sự chứng thực của các cơ quan chức năng thì sự việc sẽ không phức tạp như bây giờ”.

Cũng theo luật sư Ứng, hợp đồng hợp tác kinh doanh là thỏa thuận của hai doanh nghiệp, nó không trái với luật pháp, không cần thiết phải có sự chứng thực, đóng dấu của cơ quan chức năng. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều doanh nghiệp ký hợp đồng theo kiểu “đi đêm”. Tức là không có sự xác nhận của các cơ quan chức năng. Chính vì vậy, khi xảy ra bất đồng về lợi ích, các bên sẽ không coi trọng những thỏa thuận, hợp đồng đã ký  với nhau. “Vấn đề đặt ra ở đây, việc hai bên không thỏa thuận nội bộ được với nhau thì sẽ đưa ra tòa, thậm chí là trọng tài quốc tế để giải quyết vụ việc này. Đúng sai như thế nào cơ quan chức năng sẽ làm rõ. Tuy nhiên, việc để hơn 1.300m2 sàn  nhà có vị trí đẹp như vậy bỏ hoang gần một năm gây lãng phí lớn. Chính vì thế, hai bên cần ngồi với nhau để bàn bạc lại”, luật sư Ứng chia sẻ.

 Ông Phạm Sỹ Liêm.

Cơ quan nhà nước cần vào cuộc sớm hơn

Trả lời PV, ông Phạm Sỹ Liêm – phó tổng hội Xây dựng Việt Nam, nguyên thứ trưởng Thường trực Bộ Xây dựng cho biết: Hợp đồng chuyển đổi dự án trong bất động sản không giống như các hợp đồng hàng hoá thông thường khác. Đây là hợp đồng dự án liên quan đến đất đai, mà đất đai là tài sản của Nhà nước. Thế nên, các doanh nghiệp khi chuyển đổi phải có sự đồng ý và chứng kiến của Nhà nước. Không thể có chuyện hợp đồng chuyển đổi về đất đai diễn ra mà Nhà nước không biết hoặc không đồng ý được. Hợp đồng đó nếu không được Nhà nước thông qua thì không có giá trị. Mà hợp đồng đó được cấp có thẩm quyền đồng ý thì nó phải được thực thi.

Khi hợp đồng đó có hiệu lực, chủ đầu tư sau phải thực hiện mọi trách nhiệm của chủ đầu tư và thực hiện mọi nghĩa vụ của dự án như đền bù giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng… Hai bên đã thoả thuận như thế nào thì phải tuân thủ như thế. Ai đi ngược lại hợp đồng sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật vì cơ chế thoả thuận dù diễn ra giữa hai bên nhưng vẫn phải tuân theo quy định pháp luật.

Cũng liên quan đến vấn đề trên, một chuyên gia kinh tế (xin được giấu tên) bày tỏ quan điểm, thông thường các hợp đồng chuyển nhượng dự án bất động sản được triển khai rất chặt chẽ và phải được sự đồng ý của cơ quan Nhà nước. Các đơn vị sau khi được cơ quan Nhà nước cho phép tự thoả thuận phải thực hiện theo đúng những điều khoản đã ký kết.

Tuy nhiên, sau khi dự án hoàn thành, trong nhiều trường hợp, vì thấy mục đích về lợi ích, thấy khó khăn được giải quyết, họ xảy ra tranh chấp và không thực hiện các thoả thuận. Khi ấy, cơ quan chức năng cần vào cuộc để xử lý các tranh chấp, tránh để xảy ra tình trạng lãng phí các công trình đã được hoàn thành, nhất là trong bối cảnh bất động sản đang gặp khó khăn như hiện nay.             

V. Chương – P. Hạnh