Thị trường BĐS đang có dấu hiệu phục hồi, nhiều doanh nghiệp mặc dù tiềm lực tài chính chưa lớn, song vẫn chấp nhận mạo hiểm tham gia “cuộc chơi” nhằm giành lấy miếng bánh thị phần.

Phối cảnh dự án Eco Lake View tại 32 Đại Từ, Hoàng Mai, Hà Nội

Trong số những dự án bất động sản đang được chào bán tại Quận Hoàng Mai, Hà Nội. Eco Lake View 32 Đại Từ nổi lên như một cái tên đáng chú ý, với quỹ đất phát triển tương đối rộng (gần 4ha) và vị trí thuận lợi, nằm gần trung tâm thành phố.

Được đầu tư bởi liên danh Tổng công ty Lâm nghiệp Việt Nam (Vinafor), Công ty CP Sông Đà 1.01 (SJC) và Công ty CP Ecoland, trong đó Ecoland là đại diện liên danh, dự án có quy mô diện tích 38.609 m2, bao gồm hai tòa cao ốc 32 tầng và một công trình đỗ xe cao 9 tầng, sẽ cung cấp ra thị trường 1.252 căn hộ khi hoàn thành, dự kiến quý I/2020.

Dấu hỏi năng lực chủ đầu tư

Trong ba doanh nghiệp hợp tác thực hiện dự án Eco Lake View, Vinafor và SJC là những cái tên không mấy xa lạ, khi đang cùng nhau đầu tư xây dựng tòa nhà Hanoi Lanmark 51 tại Vạn Phúc, Hà Đông. Trong đó, Vinafor được cho là góp vốn bằng quyền sử dụng đất, còn SJC phụ trách tài chính.

Kịch bản này cũng đang được SJC áp dụng tại dự án Eco Green Tower khi kết hợp với Công ty CP Hóa chất hợp tác đầu tư tại địa chỉ số 1 Giáp Nhị, Hoàng Mai, Hà Nội, trong đó Công ty CP Hóa chất góp vốn bằng quyền sử dụng đất, SJC là bên thu xếp tài chính.

Tổng nguồn vốn của dự án là 424 tỷ đồng, vốn tự có của chủ đầu tư dự kiến khoảng hơn 80 tỷ đồng, còn lại là vốn vay và huy động từ khách hàng.

Cái tên thứ ba, Ecoland lại là doanh nghiệp không mấy tiếng tăm trong làng bất động sản. Được thành lập vào đầu năm 2014, Ecoland chủ yếu có kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế, với 3 công trình lớn đã tham gia là Eco Green City Nguyễn Xiển, Imperial Plaza Giải Phóng và Hanoi Pagagon Phạm Hùng.

Eco Lake View Đại Từ là dự án đầu tiên Ecoland thực hiện với tư cách chủ đầu tư. Bởi vậy, năng lực thực sự của doanh nghiệp này vẫn còn là dấu hỏi lớn.

Tại dự án Eco Lake View, nhiều khả năng tương tự như Hanoi Lanmark 51 và Eco Green Giáp Nhị, vai trò của Vinafor sẽ chỉ dừng lại ở việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Mảnh đất 38.609 m2 tại địa chỉ 32 Đại Từ được UBND TP. Hà Nội cho Vinafor thuê theo quyết định số 2961 tháng 5/2014. Cuối tháng 9/2016, cơ quan này tiếp tục có quyết định số 5429 cho phép Vinafor chuyển đổi mục đích sử dụng lô đất trên để thực hiện dự án chung cư thương mại. Như vậy, không loại trừ trường hợp sức ép tài chính sẽ lại phải đặt lên vai SJC.

Trong cơ cấu tổng nguồn vốn phát triển dự án Eco Lake View (khoảng gần 900 tỷ đồng), 20% – tương đương 200 tỷ đồng sẽ đến từ vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư và 80% còn lại là vay tín dụng và huy động từ khách hàng. Đây là áp lực rất lớn nếu so sánh với tiềm lực tài chính của SJC.

Mỏi mắt tìm vốn

Sông Đà 1.01 là một công ty xây dựng có truyền thống trong khối các doanh nghiệp mang thương hiệu Sông Đà, được niêm yết trên Sở GDCK Hà Nội (HNX) từ năm 2007 với mã giao dịch SJC.

Giai đoạn 2007-2012, tình hình kinh doanh của SJC khá ổn định, với lợi nhuận trên dưới 10 tỷ đồng mỗi năm, tương đương tỷ lệ lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) từ 2-4.000 đồng, khá cao so với các doanh nghiệp xây dựng khác.

SJC bắt đầu gặp khó khăn trong những năm trở lại đây. Giai đoạn 2013-2015, mặc dù không lỗ, song lãi sau thuế của doanh nghiệp này chỉ đạt trên dưới 1 tỷ đồng, cá biệt năm 2015 lãi sau thuế 165 triệu đồng, tương đương EPS 35 đồng.

Quý IV/2016, SJC báo lỗ sau thuế 1,2 tỷ đồng, so với mức lãi 692 triệu đồng cùng kỳ năm ngoái. Tính chung cả năm 2016, SJC lỗ 393 triệu đồng, trong khi năm 2015, doanh nghiệp này vẫn ghi nhận khoản lãi sau thuế 1,15 tỷ đồng. Đây là năm thua lỗ đầu tiên của SJC kể từ khi niêm yết.

Thua lỗ cộng thêm việc bị phạt và truy thu thuế khiến lỗ lũy kế của SJC tính tới cuối năm 2016 ở mức 2,4 tỷ đồng, góp phần “bào mòn” vốn chủ sở hữu của đơn vị, kéo chỉ tiêu này từ 103 tỷ đồng cuối năm 2015 xuống còn 98,5 tỷ đồng cuối năm 2016, trong đó vốn điều lệ chỉ đạt 72,3 tỷ đồng, khá nhỏ đối với một chủ đầu tư bất động sản.

Nợ phải trả của SJC tính tới cuối 2016 là 980 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ năm 2015 (444,5 tỷ đồng). Trong đó nợ ngắn hạn là 188 tỷ đồng, nợ dài hạn 793 tỷ đồng. Đáng chú ý, vay và nợ thuê tài chính dài hạn của SJC tiếp tục tăng mạnh, từ 235 tỷ đồng lên 510 tỷ đồng, chủ yếu để phục vụ dự án Hanoi Lanmark 51 và dự án Eco Green Tower Giáp Nhị.

Tương ứng ở phía bên kia bảng cân đối kế toán, hàng tồn kho của SJC tăng 2,5 lần lên 824 tỷ đồng, chiếm tới hơn ¾ tổng tài sản của doanh nghiệp tính tới cuối kỳ (1.079 tỷ đồng).

Với nguồn lực nội tại còn khiêm tốn (vốn điều lệ 72 tỷ đồng), lẽ dĩ nhiên là SJC phải phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Hàng trăm tỷ đồng vay nợ tăng thêm trong năm vừa qua để thực hiện hai dự án Hanoi Lanmark Tower và Eco Green Tower khiến tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu của SJC tăng mạnh từ 207% lên 479% thời điểm cuối năm 2016.

Tỷ lệ này nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng lên trong thời gian tới, bởi chưa kể dự án Eco Lake View, SJC đã phải ký các hợp đồng tín dụng với dư nợ tối đa lên tới hơn 800 tỷ đồng để phục vụ hai dự án còn dang dở của mình.

Với việc quá lệ thuộc vào đòn bẩy tài chính, sẽ là rất mạo hiểm nếu SJC tiếp tục thế chấp dự án, vay nợ để triển khai Eco Lake View. Đây cũng là lý do khiến mặc dù chỉ mới đang thi công tầng ngầm thứ nhất, dự án đã được chào bán rộng rãi nhằm thu hút nguồn vốn từ khách hàng.

Ngoài khối lượng hàng tồn kho khổng lồ, lệ thuộc quá lớn vào các nguồn lực bên ngoài chính là rủi ro lớn nhất đối với SJC. Vay nhiều đi kèm với áp lực trả nợ, lãi lớn, trong khi nếu có rủi ro trong công tác bán hàng, không thu hút được vốn từ người mua thì nguy cơ dự án bị chậm tiến độ hoặc thậm chí bị đình trệ không phải là không thể xảy ra.

Trong lúc này, việc dự án Eco Lake View có được triển khai đúng tiến độ hay không còn phụ thuộc vào một nhân tố nữa là Công ty CP Ecoland. Như đã phân tích, đây là dự án đầu tiên doanh nghiệp được thành lập năm 2014 đứng ra làm chủ đầu tư (ít nhất là trên danh nghĩa).

Tuy nhiên theo tài liệu PV có được, vốn điều lệ của Ecoland chỉ ở mức 68 tỷ đồng, có nghĩa rằng vốn tự có của cả Ecoland và SJC cộng lại mới chỉ bằng khoảng 70% yêu cầu (200 tỷ đồng) trong Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư của UBND TP. Hà Nội.

Nghi Điền