| 在线人数: | |
| 总访问量: | |
| 总文章量: |
|
|
广钢新城有望大幅推高芳村房价
邓浩志接受《信息时报》采访
日前，广州广钢新城全新规划出炉：广钢新城范围将包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的6.574平方公里。规划中的居住用地占比最多，达到19%，商业占比仅为6%，广钢新城的定位是以居住为主。广钢地块的土地出让启动在即，作为市中心难得的平坦江边大地块，其未来地价、楼价是否会攀新高？在如今土地市场处于水深火热时，哪些开发商会对其虎视耽耽？近日记者为此进行了一番采访。
政府规划
广钢新城以居住为主
2011年广东省广州市明确实施广钢基地的环保搬迁，但广钢集团转型发展需依靠盘活“广钢地块”筹措资金约217亿元。此前，广钢地块曾规划为商贸为主的功能区。但在规划深化过程中发现，该板块作为商贸区与同处花地生态城范围内的白鹅潭商业中心区存在同质化。
为此，广钢新城规划进行多轮修改，最终确定的版本是：广钢新城位于花地生态城东南部、珠江两岸，是疏解都会区中心区人口的载体之一，是花地生态城职、住、休闲均衡发展的重要支撑。广钢新城范围将包括芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的6.574平方公里，其中包括广钢集团白鹤洞地块1.67平方公里，还包括鹤洞、东塱和西塱三条村以及广州制漆厂地块，但不包括珠江边的广船和广州医药港。规划中的居住用地占比最多，达到19%；商业占比仅为6%，广钢新城的定位是以居住为主。
记者在规划中看到，广钢新城将构建地铁、有轨电车和常规公交三级公交网络体系。此外，还有教育、医疗、大型体育休闲设施以及大型商业综合体。
业界猜想
地价有望超1.3万元/平方米
近期，广州土地市场拍卖虽然没有地王再诞生，多以低价成交，但是土地成交并不便宜。其中海珠区海印大桥东侧中华文化学院西侧地块的楼面价为1.39万元/平方米，海珠区晓港路的楼面地价为1.5万元/平方米，天河车陂和天河火炉山的地价分别为1.2万元/平方米、1.3万元/平方米，而更早前荔湾区的珠江隧道口以西AF020122地块，万科以19638元/平方米拿下。如今，广钢新城规划最终确定版本已出炉，那么这个作为花地生态城吃、住、休闲均衡发展的重要支撑的新城，未来的土地价格会如何呢？
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，预计将来广钢的地价为1.3万~1.5万元/平方米。这样的价格将会和目前的海珠区、天河区的地价看齐。方圆地产首席分析师邓浩志指出，目前中心城区的楼面地价基本都在2万元以上，所以广钢新城应该也会在这个幅度范围。至于广钢新城的规划，也只是一个未来的饼，这样的“未来饼”在广州有十几个，所以规划本身不会对提升价格有多少作用，广州本地紧张的土地供应已经足以把地价提高了。
江景房或卖3万元/平方米
据了解，近年广钢新城附近除了广船和广钢自建了新的住宅楼外，一直未有新的商品房出现，其中最新的为四季花园，为2003年至2008年开发建设，目前最高售价也就1.8万元/平方米，而广钢宿舍二三十年楼龄的楼梯楼售价一般为1万元/平方米左右。不少行内人士表示，广钢新城的规划还是比较分明的，有居住有商业，前景还是比较可观的，从目前周边的形势分析，江景盘可高达3万元/平方米。
合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌表示，广钢新城将来是广州市中心非常重要的的居住区，可以通过现在的房价作为参考，目前原芳村高尔夫球场地块的楼价已经为2万元/平方米左右了，对面海珠江区的二手江景盘价格为2.5万~3万元/平方米，按照这样的价格，广钢的江景盘价格应该在3万元/平方米左右，而望园林的楼盘价格为2万多元/平方米，但房价会跟着整个市场而走，未来具体如何还很难说。赵卓文则认为，目前地价为1.3万~1.5万元/平方米，那么房价肯定是在2万元/平方米以上。
开发商态度
各地产集团对拿地三缄其口
广钢地块的土地出让启动在即，作为市中心难得的平坦江边大地块，该区域土地价值颇高。规划显示，可出让总用地156.4公顷，可出让总建筑面积660.6万平方米。面对如此大的“肥肉”，哪些开发商会蠢蠢欲动？
记者采访了广州数十个地产集团，他们对于是否在广钢新城拿地都三缄其口。广州某大型地产公司广州区副总经理表示，在土地没有正式推出来之前，很多企业都不会明确表态拿还是不拿。不过他告诉记者，广钢新城作为市中心的大型土地储备区域，很多开发商肯定会出手占据一席之地。
不过，有的开发商由于之前“吃得过饱”因此暂时没有拿地计划。佳兆业集团有关负责人就对记者表示，虽然广钢新城未来前景不错，但是公司近期没有再拿地的计划，因为目前的土地储备已经足够，包括金融城项目、白云区等三地块，足够未来几年的发展。
专家观点
从规划到落实“路途遥远”
那么，在广州规划的众多新城当中，广钢新城前景如何？方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，广钢新城规划“前景美好”，但要实现则“路途遥远”。目前广州的各种新城已有10个了，位于中心城区每个行政区都有一个，加上南沙的国家级新区。哪个是重点？哪个优先发展？就目前情况看，金融城似乎是政府推动最积极的；而芳村由于紧邻佛山，地理位置尴尬，所以广州对这个地区采取高调规划、低投入发展的这样一种态度。其实旧芳村多次提出要如何如何发展，但时至今日十多年过去了，现状仍无太大改变。
地产专家韩世同也表示，广州过去很多项目规划的交通、配套都很完善，但是真正落实到现实当中的却很少。广钢新城是否能发展成广州最适合居住的“新城”有待观察，并不能根据现在的规划来下定论，需要看规划能否转变成现实。
开发地下商场弊大于利
广钢新城规划提出，将重点围绕广佛线鹤洞站和11号线鹤洞东站开发地下空间商业，地下商业建筑规模9.6万平方米，除了开发地块地下室外，还结合公共绿地设置地下公共停车库。对此，规委会委员林兆璋认为，不要忙于搞地下空间开发，因为地下空间开发都是在比较旺盛的商业区。
邓浩志表示，从广州最近公布的新区规划看，发展地下商场似乎是个趋势，但这种规划似乎是不明智的，一是广州不像北方寒冷，北方冬天对地下商业有需求，而广州人喜欢逛街，所以不是街边的商厦都很难存活，何况地下商城。另一方面大量的地下商业会让地区密度增加，会让交通压力进一步增大，这也是不利于广州治堵的。
地产专家韩世同也不看好广钢新城建设地下商业，他认为地下商场建设成本高，而且需要考虑的东西多，比如通风、采光、照明、消防等一系列问题；所以地下空间最好是做停车场或者库房这一类场所。
2013-08-07 07:39:07
