Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng nhưng giá “đất vàng” tại các khu vực đắc địa của Hà Nội vẫn không hề suy chuyển.

Theo tờ trình về bảng giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội áp dụng từ 1/1/2015 đến 31/12/2019 do Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh ban hành thì mức giá đất nông nghiệp của 5 năm tới vẫn giữ nguyên mức giá của năm 2014, dao động ở mức tối đa 252 nghìn/m2.

Trong khi đó mức giá đất ở đô thị tại một số vị trí thuộc quận nội đô bằng với mức giá tối đa của khung giá Chính phủ quy định. Cụ thể, giá đất ở tối đa thuộc địa bàn quận Hoàn Kiếm (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ) có giá cao nhất 162 triệu đồng/m2, bằng khung giá tối đa của Chính phủ quy định. Ngược lại giá thấp nhất thuộc phường Dương Nội, quận Hà Đông chỉ với 3,9 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo Colliers Intrernational Việt Nam – một công ty nghiên cứu tư vấn bất động sản cho biết, nội thành Hà Nội có thể chia thành ba khu vực: Khu vực 1 bao gồm các quận ngoại vi Từ Liêm và Hà Đông ở phía Tây, Long Biên ở phía đông và Hoàng Mai ở phía nam. Khu vực này có giá dao động từ 21 – 150 triệu đồng/m2. Biên độ giao động của các quận khu vực 2 của Hà Nội bao gồm Thanh Xuân, Ba Đình, Cầu Giấy, Đống Đa, Tây Hồ có giá từ 60 – 190 triệu đồng/m2.

Nhóm cuối cùng bao gồm hai quận trung tâm là Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng có giá dao động từ 55 – 500 triệu đồng/m2.

Nghị định số 104/2014 của Chính phủ, có hiệu lực từ 29/12/2014, đã đưa ra khung giá đất mới, với mức tối đa là 162 triệu đồng/m2, áp dụng cho đất ở tại đô thị loại đặc biệt tại vùng đồng bằng sông Hồng và vùng Đông Nam Bộ, cao gấp đôi so với quy định cũ.

Thực tế thực hiện mười năm qua của Luật Đất đai sửa đổi 2003 liên quan đến giá đất cho thấy, mặc dù cơ quan Nhà nước đã rất cố gắng định giá đất, nhưng thực tế giữa giá đất do Nhà nước quy định so với mức giao dịch trên thị trường luôn có sự vênh nhau khá lớn.

Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trong giai đoạn khủng hoảng nhưng giá “đất vàng” tại các khu vực đắc địa của Hà Nội vẫn không hề suy chuyển. Khảo sát cho thấy, các tuyến phố quanh khu vực hồ Hoàn Kiếm như Hàng Bài, Lý Thái Tổ, Hai Bà Trưng có giá đất tiền tỷ mỗi mét vuông. Các phố Hàng Bồ, Hàng Trống, Hàng Buồm, Bát Đàn…, giá có thấp hơn một chút khoảng 600-700 triệu đồng/m2.

Đơn cử, cuối năm 2010, để giải tỏa được khu đất vàng số 22-24 Hàng Bài và 25-27 Hai Bà Trưng cho một dự án xây dựng trung tâm thương mại – văn phòng, đơn vị chủ đầu tư đã phải chấp nhận đền bù với giá 900 triệu đồng/m2. Chưa kể, việc giải tỏa còn kéo dài khi một số chủ hộ khác vẫn đòi mức giá bồi thường 1 tỷ đồng/m2. Trước đó, mức giá đền bù 500 triệu đồng/m2 đã được xem là chưa từng có tại Việt Nam.

Một khu “đất vàng” khác của Hà Nội là vùng ven hồ Tây. Theo đánh giá của các chuyên gia, đất ở đây được coi là đắt nhất Hà Nội, nhưng vẫn được rất nhiều nhà đầu tư chú ý bất chấp cả khi thị trường trầm lắng. Giá đất khu vực hồ Tây trung bình khoảng 300-500 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Giá đất phố cổ vẫn ở mức trên dưới 1 tỷ đồng/m2.

Lo ngại giá đất tăng

Tin tức trên báo Vietnamnet, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, cho rằng nên tăng giá đất ở đô thị bởi giá loại này ở Hà Nội, TP.HCM đang thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Hơn nữa, dù giá trần của khung giá đất được đề xuất tăng lên đến 162 triệu đồng/m2 thì mới chỉ bắt đầu tiệm cận với giá thị trường chứ chưa sát với giá trung bình trên thực tế.

Ông Trần Như Trung, đại diện Tân Hoàng Minh nhận định, ở những nước phát triển cũng làm khung giá đất, nhưng điều khác biệt là họ chỉ sử dụng khung giá vào một hoặc hai mục tiêu. Còn ở Việt Nam, khung giá này lại phải xây dựng làm sao để đáp ứng nhiều mục tiêu như vừa để đền bù, GPMB vừa làm cơ sở định giá vay nợ, thuế đất,… điều mà không nước nào làm.

Ở các nước, họ có phương pháp riêng khi định giá đất để đền bù định giá vay nợ… Có nghĩa, mỗi một mục tiêu, chữ “giá đất” phải xác định rất cẩn thận. “Còn ở Việt Nam thì lại muốn làm được nhiều việc từ khung giá này. Về mặt lý luận là không có. Vì thế, nếu chúng ta cứ tìm một thứ mà nó không có thì chẳng có ý nghĩa gì”, ông Trung nói

Trong khi đó, nhiều chuyên gia, đại diện của doanh nghiệp kinh doanh địa ốc đều cho rằng khung giá mới sẽ có tác động đến thị trường bất động sản, đặc biệt là liên quan đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn rất khó khăn ở hầu hết các dự án hiện nay.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, việc tăng khung giá đất gấp đôi sẽ khiến doanh nghiệp bất động sản suy sụp trong bối cảnh thị trường vẫn đang rất khó khăn. Theo ông Đực, nếu tăng giá đền bù đất lên gấp đôi sẽ khiến nhiều doanh nghiệp rút khỏi thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến nguồn cung nhà trong tương lai.

Ông Nguyễn Viết Hải, Giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản VIC, nhận xét, việc tăng khung giá đất có một số việc tác động nhất định, thuế chuyển nhượng BĐS khi áp vào sẽ tăng lên, các khu đô thị, dự án chưa nộp tiền thuế sử dụng đất sẽ phải nộp nhiều hơn, dẫn tới tình trạng nếu chủ đầu tư không thấu hiểu. Thuế họ nộp vào cao dẫn tới nguy cơ đẩy giá thành BĐS lên cao. Vì do cấu thành giá cao nên họ có biên độ lợi nhuận nhất định, giá biệt thự liền kề, những dự án nộp tiền sử dụng đất cao sẽ tăng.

Quan điểm của TS Phạm Sĩ Liêm, Bộ TN-MT, là phải tìm cách hạ giá đất chứ không phải tạo điều kiện đẩy giá lên nữa như dự thảo khung giá đất hiện nay.

Ngọc Anh (Tổng hợp)