Đó là nhận định của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội bất động sản TP.HCM (Horea).

Có thể nói, bất động sản (BĐS) là ngành kinh tế nền tảng của đất nước, có liên quan đến hầu hết các ngành kinh tế khác. BĐS tạo ra nhiều sản phẩm như nhà ở, công nghiệp, dịch vụ, thương mại, y tế, giáo dục, du lịch… và tạo ra công ăn việc làm cho hàng trăm nghìn người lao động. Bên cạnh đó, BĐS còn đóng vai trò vừa như “chim báo bão”, ví như khi thị trường bị khủng hoảng thường kéo theo sự khủng hoảng của nền kinh tế; vừa như “chim én báo mùa xuân về” đó là những khi thị trường địa ốc phục hồi thường kéo theo sự phục hồi của cả nền kinh tế.

Theo đánh giá của Hiệp hội bất động sản TP.HCM, sau một thời gian dài bị khủng hoảng đóng băng thì nhờ có sự điều chỉnh chính sách kịp thời của Nhà nước với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, tiếp theo là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp thì từ cuối những năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đã phục hồi và đang trong quá trình tăng trưởng trở lại.

Phân khúc BĐS cao cấp có xu hướng tăng lên mặc dù chỉ mới quý I/2016.

Năm 2015 và quý I/2016, thị trường BĐS TP.HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trong tất cả các phân khúc, trên địa bàn các quận, huyện. Quy mô thị trường cũng vì đó mà tăng gần gấp đôi so với năm 2014. Năm 2015 đã bán được 26.500 căn trong tổng số 50.000 căn chào bán so với 16.955 căn đã bán được trong năm 2014.

Giao dịch trong qúy I/2016 có dấu hiệu chững lại so với qúy IV/2015 khi đã bán được khoảng 9.000 căn trong tổng số khoảng 57.000 căn dự kiến chào bán trong năm 2016.

Tính đến thời điểm hiện tại, đã có khoảng 700 người nước ngoài mua căn hộ cao cấp. Trong đó, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư có sự tăng trưởng khá mạnh. Về nhà ở xã hội, các doanh nghiệp đã khởi công xây dựng 5 dự án mới; đã hoàn thành 4 dự án với quy mô 3.131 căn hộ.

Bên cạnh đó, Ủy ban Nhân dân thành phố cũng đã công nhận 6 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Quý I/2016 thành phố đang xem xét thêm 2 dự án.

Về nhà ở tái định cư thì hiện các doanh nghiệp đang tham gia 8 dự án. Riêng đối với chương trình 12.500 căn hộ tái định cư, các doanh nghiệp đã bàn giao được 2.076 căn; Phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ. Đây là loại hình mà trong nhiều năm qua vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thật của phần lớn người tiêu dùng và hiện nay cung không đủ cầu.

Phân khúc BĐS cao cấp có sự tăng trưởng mạnh nhất, tập trung vào khu trung tâm, khu Đông và khu Nam thành phố. Phân khúc văn phòng cho thuê, BĐS thương mại tăng trưởng mạnh.

Bên cạnh các dự án căn hộ bình dân cho thuê dài hạn trong khoảng 6 năm, 49 năm thì lần đầu tiên tại quận Bình Tân đã có dự án 125 căn hộ mini 19m², cho thuê với giá 1,5 triệu đồng/tháng, đặt cọc 1 tháng tiền thuê nhà đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Dự kiến năm 2016 sẽ có thêm 2.035 căn hộ mini cho thuê thuộc 2 dự án cũng tại quận Bình Tân.

Bên cạnh nhiều trường hợp mua bán chuyển nhượng dự án dưới hình thức mua bán cổ phần, chuyển nhượng công ty, Ủy ban Nhân dân thành phố đã chấp thuận cho chuyển nhượng 23 dự án, tăng 2,55 lần so với năm 2014.

Trong quý I/2016 đã có thêm 5 dự án xin chuyển nhượng. Trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho thuộc 36 dự án đã thống kê cuối năm 2012, đến hết năm 2015 đã tiêu thụ được 12.108 căn, chiếm 83,5%. Năm 2015, đã có 35 dự án thông báo bán sản phẩm để huy động vốn với 16.827 căn. Quý 1/2016 đã có đến 22 dự án thông báo bán hàng với 8.326 căn hộ, nhà phố, biệt thự, tăng mạnh so với cùng kỳ 2015. Quy mô tín dụng vào thị trường BĐS TP.HCM năm 2015 đạt khoảng 140.000 tỷ đồng, chiếm 12,3% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn, cao hơn so với mức 10,3% của cả nước.

Năm 2015, lượng kiều hối chuyển về thành phố đạt 5,5 tỷ USD, qúy I/2016 đạt 1,15 tỷ USD, trong đó, đầu tư vào lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 21,6%; thành phố đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) khoảng 1,3 tỷ USD vào lĩnh vực BĐS và đứng thứ 2.

Có rất nhiều dự án BĐS phát triển “ăn theo” tại các khu vực mà Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và liên vùng, nhất là các khu vực quanh ga metro và các trục giao thông chính.

Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, thị trường BĐS thành phố đang tiềm ẩn những yếu tố bất ổn, đáng quan ngại. Cụ thể, năm 2015, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Số lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (phần lớn nhằm mục đích mua đi bán lại) cũng tăng gấp 3 lần, chiếm khoảng 15% giao dịch. Giá bán BĐS cao cấp tại nhiều dự án cũng tăng từ 5% đến trên dưới 15% so với năm 2014. Toàn thành phố hiện có 1.219 dự án với quy mô 4.921 ha, 315.506 căn nhà. Trong đó, có 549 dự án đã hoàn thành (45%) với 78.140 căn nhà; 584 dự án đang triển khai đầu tư (48%), gồm 353 dự án đang thực hiện thủ tục đầu tư; 231 dự án đã khởi công xây dựng, trong đó có 51 dự án đang ngưng thi công với quy mô 28.312 căn; và có đến 86 dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư (7%).

Điều này có nghĩa, có đến 137 dự án tạm ngưng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư, chiếm 11,2% tổng số dự án. Đây cũng là nguồn hàng hóa dự án tiềm năng cho thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án (M&A) nếu có chính sách và cơ chế phù hợp.

Bên cạnh đó, còn có 52 dự án chưa thể triển khai được do vướng khâu giải phóng mặt bằng. Trong đó, có 23 dự án đã giải phóng mặt bằng trên 80% diện tích, 29 dự án đã giải phóng mặt bằng dưới 80% diện tích, nhưng phần diện tích còn lại doanh nghiệp không thể thỏa thuận đền bù được. Đây cũng là phần chìm của tảng băng hàng tồn kho trên thị trường BĐS cần phải có giải pháp hợp lý, nên rất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp để sớm triển khai dự án và vừa đảm bảo lợi ích của người có đất, vừa đảm bảo lợi ích chung của xã hội.

Ngọc Diễm